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■■本書のもくじ■■
はじめに
プロローグ アパート・マンション経営は高利回りで、堅実なビジネスです
第１章 これだけは知っておきましょう
アパート・マンション経営の基本
１ これからは「値上がり益」より「投資利回り」を重視しましょう
投資してどれだけ利益が上がるかを見極めてください
２ いかに収益を上げるかを考えましょう
アパート・マンションを持つことは立派な事業経営です
３ 損益と資金繰りの見通しを立ててください
損益予定表と資金繰り予定表をつくりましょう／いくら儲かり、いくら費用がかかるかを確認してください／手元に残るキャッシュを確認してください／
４ 経営にはマーケットリサーチが不可欠です
入居者の目は厳しくなっています／土地の適性を調べてみてください／入居者のニーズ、市場性を調べてみてください／将来性を調べてみてください
５ 住む人の立場に立つ
――これが一番の営業戦略です
アパート・マンションのネーミングで好印象を持ってもらいましょう／物件はいつも清潔にしておくことが大切です／快適さを提供してください／物件にデザイン力を持たせてみましょう／ニーズに応じた駐車場の利用法を考えます／大規模な修繕は約10年で償却できるようにします／設備はリースでもかまいません／「自分が住むとしたら」を考えてみてください
第２章 アパート・マンション経営を始めましょう
１ 開業届を出してアパート・マンション経営のスタートです
開業とは税金を払うということです／「個人事業の開廃業等届出書」を提出してください／「個人事業税の事業開始等申告書」を提出してください
２ 従業員を雇うための届出を行いましょう
「給与支払事務所等の開設届出書」を提出してください／労災の加入手続は必ず行ってください／従業員のための雇用保険の手続を行いましょう／親族への給料を経費にする届出をしましょう
３ 税金で得する届出もしておきます
「所得税の青色申告承認申請書」を出しましょう／「所得税の減価償却資産の償却方法の届出書」を出しましょう／「源泉所得税の納期の特例の承認に関する申請書・兼納期の特例適用者に係る納期限の特例に関する届出書」を出しましょう
４ 契約書など経営に必要な書類を用意しましょう
「賃貸借契約書」のフォーマットをつくりましょう／敷金を受け取ったら「預り証」を発行します／現金を受け取ったら「領収書」を発行します／家賃の請求には「請求書」が必要です／ゴム印をつくっておくと便利です
５ 開業までの経費はきちんと区分・集計しなければなりません
開業のための出費は開業後、経費にできます／領収証や支払の記録は必ず保存しておきましょう
６ 建築・購入時の費用は経費と資産に分けてください
経費化できない出費もあります
７ 事業用の資金と生活費も区別が必要です
事業資金と生活費との混同は命取りです／適正な生活費を決めましょう
第３章 アパート・マンション経営を会社形態にすることもできます
１ 会社をつくれば社長になれます
カンタンに会社がつくれるようになりました
２ 節税・社会的信用のメリットと手間とコストのデメリットを比較します
給与を役員報酬にすると高い節税効果が期待できます／相続税の軽減にも有効です／なにかと手間や費用がかかります
３ 全部で4種類の会社がつくれます
「管理受託会社」は管理だけを行います／「サブリース会社」は「また貸し」をします／「建物所有会社」はアパート・マンションを建てます／「土地建物所有会社」は土地も建物も所有します
４ 個人事業と会社経営の分岐点を考えましょう
年間所得3000万円が目安です
第４章 アパート・マンション経営でこれだけ節税できます
１ アパート・マンションを建てると固定資産税が安くなります
更地に家屋を建てると固定資産税の節税になります／アパート・マンション用地であればさらに安くなります
２ 新築にすれば不動産取得税が軽減されます
平成21年3月31日までは税率が安くなっています／住宅用アパート・マンションの新築時には軽減措置があります／土地を新築用に取得するときにも軽減措置があります／「不動産取得税課税標準の特例適用申告書」の提出が条件です
３ 更地に比べ相続税の評価が下がります
遊休地に賃貸物件を建設すれば、土地の評価が下がります／土地は約20％の評価減です／建物は30％の評価減です
４ 事業にかかった費用は全額経費です
税金計算の際、所得から経費を引くことができます／不動産所得の計算方法
５ 領収書のない支払を経費にしましょう
出金伝票を切って領収書のかわりにします
６ なにはともあれ青色申告を選択しましょう
青色申告によってここまで節税することができます／メリットを受けるためには正確に帳簿をつける必要があります
７ 家族を青色申告事業専従者にすると給料を全額経費にできます
適正な給料の設定がポイントです
８ 資産の購入は30万円以内に抑えましょう
資産と減価償却について理解しましょう／資産を全額必要経費にする方法があります
９ 建物以外の減価償却は定率法を選んでください
早期に資産の取得にかかった費用を経費化したければ定率法を選びます／届出を行わないと定額法が選択されます
10 建物と設備は必ず分けて償却してください
請求書、見積書の時点で明細を区分してもらいましょう
11 契約書の作成を１通にして印紙税を抑えましょう
印紙税はばかになりません
12 家賃を振込にすれば印紙税がかかりません
振込依頼書を領収書がわりにしてもらいます
第５章 効率経営で手間をかけずに、利回りを高めましょう
１ 管理の委託は効率化の基本です
事務作業を圧縮して利回りを高めます
２ 家賃はすべて普通預金に入金しましょう
通帳がそのまま売上帳になります
３ 経費は自動支払を利用しましょう
金融機関にはさまざまな自動支払サービスが用意されています
４ 納税は自動振替にしましょう
自動引き落としならば払い忘れによる罰金も防げます／振替納税の手続をしましょう／残高の確認は定期的に行ってください
５ 確定申告では税務署に行く必要はありません
申告書は郵送でも提出できます
６ 家族などの従業員の給与振込口座は事業用口座と同じ支店で開設します
手数料が抑えられます／金融機関への信頼が増します／パソコンからの振込ならば窓口に行く必要はありません
７ 源泉所得税の支払は年2回で済ませます
毎月の納付は煩雑かつ払い忘れるリスクがあります／「納期の特例」手続をすれば年2回の支払でよくなります／従業員が10人未満の事業所なら迷わず申請しましょう
第６章 アパート・マンション経営の相続税対策を教えます
１ 財産の大半が不動産ならアパート・マンション経営は有力な相続対策です
ビジネスと相続税対策を兼ねた現実的な選択肢です
２ 土地は時価の80％以下、建物は50％以下の評価になります
本来は時価評価が基本です／土地には5つの価格があります／建物の評価は建築費用よりも安くなります／土地は地目に応じて評価が異なります／宅地の評価には2つの方式があります／宅地は利用状況に応じてさらに評価減になります
３ 現金を不動産化するとここまで相続税を抑えられます
半額近く評価を抑えることもできます
４ 相続時精算課税制度を利用して子どもをアパート・マンション経営者にしましょう
免税ではなく相続財産の前払いです／生前から親の所得を子どもの所得に移すことができます
５ 利回りを高めれば、アパート・マンションの現金化は容易です
資産としての価値が高まっています／不動産価格の算定法
第７章 経理は意外とカンタンです 手間をかけずに帳簿づけをしましょう
１ アパート・マンション経営に必要な6つの帳簿
帳簿は現在の経営状態を把握するために必要です
２ 実は預金通帳と現金出納帳で帳簿はほぼ完成です
売上、経費、資産の購入のすべてが預金通帳と現金出納帳で把握できます
３ 預金通帳は記帳のいらない便利な帳簿です
アパート・マンション経営用の口座を開設しましょう／事業用の経費は、原則、事業専用の口座から支払うようにしましょう
４ 経費と家事費の区分をしっかり行いましょう
必要経費になるかは「関連性」と「妥当性」で判断します／必要経費として認めてもらう証拠の残し方／必要経費にならない「家事費」があります
５ これがアパート・マンション経営の必要経費です
返戻金のある保険の支払は全額経費にできません／同居する親族への支払は原則的に経費にできません
６ 勘定科目で収入と経費を区分、集計します
勘定科目は確定申告の決算書づくりに必要です／勘定科目の数は必要最小限にとどめましょう
７ 経費にならないお金の勘定科目を把握しましょう
事業に関係のない入金、支払があります／経費にならない支払は「事業主貸」として区別します／事業と関係ない入金は「事業主借」として区別します／資本金は「元入金」として区別します
８ 給料を計算してみましょう
所得税を天引きすることを源泉徴収と言います／保険料と所得税の決定手順／賞与からも源泉徴収を行ってください
９ 売上帳をつくりましょう
毎月の賃料を管理してください
10 預金通帳・現金出納帳から売上帳・経費帳へ記入します
預金出納帳・現金出納帳から売上帳（賃料収入台帳）へ／預金出納帳・現金出納帳から経費帳へ／預金出納帳・現金出納帳から固定資産台帳へ／帳簿はメリットの多い「複式簿記」にチャレンジしましょう
11 月に１度、数字の集計をしてください
月別の集計表をつくっておきます
12 消費税の仕組みを理解しておきましょう
売上にかかる消費税から仕入れ・経費にかかる消費税を引いて算出します／消費税がかからない取引があります
13 消費税を納税する必要があるか確認しましょう
開業から２年は納税義務がありません／簡易課税制度を利用すれば帳簿づけが楽になります
14 消費税を還付してもらう方法を知っておきましょう
消費税を多く払いすぎたら還付を受けましょう／「課税事業者選択届出書」を提出してください／消費税還付の計算法
第８章 １年間のアパート・マンション経営のまとめです
決算と確定申告を行いましょう
１ 決算書は１年の稼ぎがわかる通信簿です
１年が終わったら決算をしましょう／決算の流れを把握してください
２ 年間の家賃収入と経費を把握します
「前受金」は来期の収入になります／敷金・礼金は礼金だけが収入とされます／１月に支払う12月の電気代は今期の経費です／「前払費用」は今期分のみを費用処理します
３ 減価償却費を計上してください
今期の減価償却費はいくらでしょうか／定額法か定率法かを選び減価償却費を計算します／定額法による減価償却費の計算方法／定率法による減価償却費の計算方法／一括して償却できる資産があります／特例を上手に利用しましょう／固定資産管理台帳をつくり、管理しましょう
４ 確定申告のための決算書をつくりましょう
「所得税青色申告決算書（不動産所得用）」を作成しましょう／帳簿を集計して損益計算書、貸借対照表を作成してください／損益計算書（１ページ目）を完成させましょう／内訳書（2ページ目）を完成させましょう／内訳書（3ページ目）を完成させましょう／貸借対照表（4ページ目）を完成させましょう
５ 確定申告を行いましょう
確定申告書に必要事項を記入していきましょう／節税の要、所得控除の欄を記入してください／完成したら申告書を提出します／確定申告書の提出期間／申告書提出時に注意したいことがあります／郵送する場合には／持参する場合には
６ 確定申告で困ったらここに相談してみてください
国税庁のホームページ・タックスアンサーを利用してみましょう／税務署の無料相談コーナーで聞いてみましょう／税理士会が主催する無料相談会に行ってみましょう／税理士に依頼することもできます
７ 申告が終わったら、所得税の納税をします
現金納付か金融機関の口座振替を使います／所得税を延納することもできます／所得税の予定納税を行う必要があります
第９章 アパート・マンション経営は続きます新しい年度に向けて準備をしましょう
１ 残高の繰越を行ってください
最終残高を繰り越して新しく記帳を始めましょう
２ 請求書、領収書を新しくしてください
年度ごとに分けて正確な管理を行いましょう
３ 決算書、確定申告書の控え、帳簿、証拠書類を保存します
決算書、確定申告書の控えは経営分析の材料にできます／帳簿・関連書類はさまざまな証拠になります、大切に保存してください／必ず７年間は保存してください／税務調査が行われることがあります
４ よりよいアパート・マンション経営のために経営分析を行いましょう
収入を比較してみましょう／経費を比較してみましょう／実質利回りを出してみましょう
● 巻末資料
● 賃貸事業開始後の納税がわかる税務カレンダー
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