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■■本書のもくじ■■
はじめに
第１章 まず、何よりも大事な相続について知っておこう
相続対策が大切な理由
◆相続の三大ポイント＝揉めない／納税資金の準備／節税◆相続対策の第一歩は財産評価から始まる◆相続税は、誰に、どういう計算で課税されるのか◆土地の相続税はどう決めるか――路線価方式と倍率方式◆広大地、不整形地などの場合は減額措置がある◆納税期間は10カ月間。この間に必要な作業は？◆遺産分割は「涙が乾くまでに」が望ましい◆資産分析に必要な資料を集めよう◆相続税額から遡って対策をシミュレーションする◆「事例」実際に見直してみたら、こんなに税金がかかる！
付き合いのある税理士で大丈夫？ 相続には相続の専門家が必要だ
◆知り合いの税理士任せでいいのか◆経験が多いお医者さんが本当の名医◆地主さんが持つ税理士への不満とは◆セカンドオピニオンを積極的に聞いてみよう◆専門家を見分けるために、この質問をぶつけよう◆相続税の知識のない税理士も結構いる◆自信のない税理士は、多めに申告してしまう
まず、避けなければいけないのは「争族」
◆こんな時に「争族」になりやすい◆「自分が損した」と思うぐらいが、うまく解決できるコツ◆相続人の話し合いに外野が加わると話がややこしくなる◆二次相続が発生することも念頭に置いておく◆税法上有利な遺産分割の方法とは◆未分割ではこんなにデメリットが◆経験豊かな専門家に相談しよう◆遺産分割の場では「兄弟は他人のはじまり」◆生前対策の話を本人にどうやってするか◆遺言書の書き方と限界◆子供が自ら「遺留分の放棄」をするという手もある◆遺言書を書く時には、借金についても書くのを忘れずに◆せっかく書いたのに、無駄になってしまう遺言書◆遺言執行人を立てて、争いを回避する◆借金を放棄したい時にはどうするか◆借金が後からわかったときには？
第２章 やらなきゃ損！ 相続税対策 やればやっただけ軽くなる
相続税対策-1
相続税の控除、評価減を活用する
◆相続税対策の「五原則」
●対策その１ 税率区分を下げる
●対策その２ 所有財産の評価額を下げる
●対策その３ 返済可能な借金を多くつくる
●対策その４ 生前贈与で財産を減らしておく
●対策その５ 納税資金を用意する──生命保険と自己株式◆養子縁組をして相続人を増やすと納税額が減る◆養子縁組と遺言はセットで用意しておく◆実子が健在だと孫養子への相続税は２割加算される◆自宅の敷地は80パーセント土地の評価が下がる◆小規模宅地等の80パーセント評価減に該当する場合◆相続した子供が別居していた場合は……◆特例をうまく活用するには生前から用意をしておくこと◆事業用の場合は４００㎡まで８割減になる◆税法上有利な土地分割の方法◆不合理な土地の分割は認められない◆土地の売却を予定している場合には◆仲のよい家族であれば子供に財産が貯まるというしくみ◆測量や境界の確定は生前にすませておくと有利◆お墓も生前に買うといい
相続税対策-2
建物を建てて土地の相続税評価額を抑える
◆アパート経営で相続税評価額が下がるしくみ◆建物の価値も建築費の半分程度の評価になる◆さらに人に部屋を貸すことで30パーセント減額に◆一時認められていなかった相続税の評価減◆土地、建物の相続税評価額はこうなる◆相続税をほぼ半分にすることができるようになる◆まずは自己所有不動産と売却不動産の切り分けを◆借金の返済で苦労しているなら、処分してしまおう◆収益性を優先した不動産経営を行う◆人の収益シミュレーションを鵜呑みにしない◆こんな新しい賃貸物件も有望◆親の土地に子供名義で建物を建てると１００パーセント課税に◆親が建てた賃貸物件の贈与は現金贈与よりは得になる◆「事業用資産の買い換え特例」も活用する◆値打ちがなくても相続税がかかってくる底地を売却する◆底地を更地すれば有益な資産に生まれ変わる◆「事業用資産の買い換え特例」の実例
相続税対策-3
不動産管理会社には、これだけのメリットがある
◆個人の不動産収入を増やさないために会社を設立しよう◆不動産管理会社の節税効果は意外に大きい◆税金なしで相続人に生前贈与できる◆申告の仕方を間違えると贈与税や譲渡税が発生してしまうことも◆不動産収入が３０００万円以上あれば管理会社のメリットが出る◆管理料収入のシミュレーションをしてみる◆節税効果を計算してみると……◆一括借上方式のメリットと注意点◆不動産管理から建物の所有へ◆新築の賃貸物件は会社所有には向かない
相続税対策-4
生前贈与も使い方しだいで相続税対策になる
◆贈与税は本当に高いのか◆生前贈与には四つのパターンがある◆税金を払っても相続税より贈与税が有利な場合◆１５００万円までの「住宅取得資金の特例」◆建売やマンションなら土地も含めて特例の対象になる◆家を財産分与しておくことで「争族」を防げる◆「妻の座の優遇税制」とは◆２１１０万円まで贈与税が控除に◆贈与の相続時精算課税制度はこう利用する◆相続税と精算するので節税効果は生まれない◆早くから財産が手に入るので、子供にとっては便利な制度◆一般的な贈与税の控除枠は使えなくなる◆親子間の貸し借りも贈与扱いになると高額の税金がかかる◆相続時に課税対象にされてしまう「名義預金」とは
相続税対策-5
生命保険加入と自社株の購入
◆納税資金対策は大口の生命保険に加入を◆処分か物納するはずだった土地が、生命保険で生き返る◆生命保険で「争族」も回避することが可能に◆相続税法第24条の規定を利用した生命保険
【コラム１】◆同族会社への貸付金がある場合の処理方法
◆自社株の会社買い取りで納税資金を確保する◆以前は自社株を売ると高い税率がかかった◆自社株式の買い取りは「配当可能利益の範囲内」まで
【コラム２】◆農業を営む人には納税猶予措置がある
物納することは簡単にはできない
◆相続税が払えないと延納か物納になるが……◆物納に向く土地と向かない土地◆ごまかしてもわかってしまう◆「事例」対策でこれだけ相続税が減らせる◆今後の生活、二次相続を考えた配分がカギになる
【コラム３】◆相続税の税務調査はこう行われる
第３章 払いすぎに注意！ 固定資産税
固定資産税を見直してみよう
◆固定資産税は賦課課税方式◆地価が下がるのに、なぜ固定資産税は上がるのか◆今後も固定資産税は地価動向に関係なく上がり続ける◆建物があれば固定資産税は６分の１になる◆隣の駐車場も建物との一体利用で軽減が受けられる◆こんなケースで固定資産税を軽減できる
第４章 所得が増えてきたら所得税対策も忘れずに
相続税対策と固定資産税対策で、所得税を節税する
◆相続税対策後、数年で所得税対策も必要になる◆アパート経営の確定申告の注意点◆滞納家賃も収入として申告する◆キャッシュフローと一致しない経費とは◆減価償却資産を増やすことは所得税対策にもなる◆個人所得の場合でも、青色申告が望ましい◆２００５年の申告から、青色申告特別控除額が最高65万円になる◆奥さんに給与を払って所得控除することもできる◆修繕費として扱うことができるものは◆減価償却資産を選択すると次の年から節税できる◆賃貸マンション建築で、消費税が何百万円も戻ってくる場合がある◆所得税の税務調査に来るのはどんな場合か？
【コラム４】◆税務調査の対象となるのは？
第５章 コンサルタントを上手に活用しよう
トラブル回避のコンサルタント選びのポイント
◆不動産、相続税を専門とするコンサルタントとは◆コンサルティングは専門家集団との共同作業◆コンサルタントの第一条件は、人の話をよく聞くこと◆費用についてもすぐにオープンにする人を選ぶ
◆８項目のチェックポイント
１．人格…常識人かどうかよく見極める
２．知識…ブレーンをコーディネイトできるか
３．技術…外部ブレーンをうまく活用できるか
４．マネジメント…マネジメント能力を備えているか
５．交渉力…交渉事がコンサルタントの本業
◆訴訟に持ち込むのは望ましい手段ではない
６．応用力…状況の変化に臨機応変に対応しなければならない
７．全方位力…コンサルタントの役割は、オーケストラの指揮者
８．調整力…具体的な方策を決める力があるか
◆コンサルティングの実際──都内の地主さんのモデルケース◆売るに売れない貸宅地を抱える◆３億円以上の相続税が発生する◆相続対策をまったくやってこなかった地主さん◆バブル後に多くの地主さんが土地を失った◆最大の問題は遺産分割協議◆相続税を納付するだけでも、現実には簡単にはできない◆測量をするだけでも、こんなに大変だ◆ベストパートナーを探し当てるために |
