|
■■本書の目次■■
はじめに
◆第１章 賃貸借契約の基礎知識
１ 貸主、借主が守らなければならないルールとは？
貸主が守らなければならない義務／借主が守らなければならない義務／
ルール違反はただちに契約破棄？
２ 不動産の賃貸借契約に関する法律にはどのようなものがありますか？
借主を保護する借地借家法／消費者契約法にも注意が必要
３ 不動産の賃貸借契約にはどのようなものがありますか？
2種類の賃貸借契約／普通借家契約と定期借家契約はどう違う？／一時使用目的の借家契約
４ 契約をかわすときに気をつけるべきことは？
必ず契約書を取り交わしておく／貸主は入居者の情報をつかんでおく／
借主は禁止事項を確認しておく
５ 定期借家手続きはどのように結べばいいの？
まずは契約書の作成を／契約終了通知は期間満了の1年前〜6カ月前に／
中途解約はどんなときに認められる？
６ 契約時に発生するお金にはどんなものがある？
敷金は滞納賃料・損害賠償金の担保／保証金には複数の性質がある／権利金・礼金・更新料
７ 仲介手数料はどれくらい払えばいいの？
最大で賃料の1カ月分／仲介手数料は成功報酬
◆第２章 賃貸物件の使用に関するトラブル
１ 大家さんが修理をしてくれない
貸主には欠陥を修繕する義務がある／修繕に応じない貸主にはどう対処する？
２ 貸主の許可なく壁紙を張り替えたら退去してくれと言われた
重要なのは貸主と借主との信頼関係／壁紙の張り替えを理由とした契約解除は認められない
３ 入居者が無断でペットを飼っている
ペットの飼育によって信頼関係が破壊されたか？／飼育禁止特約がなければ飼ってもいい？
４ 隣の部屋の住人がうるさい！
まずは貸主か管理会社に相談してみる／被害の状況を具体的に伝えよう
５ 友人を住まわせていたら無断転貸を理由に契約解除を迫られた
転貸に当たるのはどういうケース？／決め手は信頼関係が破壊されたか
６ 天井からの水漏れで部屋が水浸しに！
貸主には排水設備を修理する義務がある／損害を賠償してもらえる範囲は？
７ 火災を起こしてしまった！ 損害賠償すべき？
出火の責任は限定される／貸主に対する責任は別に負う／貸主の契約解除は認められるか
８ 盗難被害に遭ったのはカギのせいだと損害賠償を求められた
再び急増してきたピッキング被害／原則として貸主に損害賠償責任はない
９ 内縁関係の夫が死亡した。夫名義で借りていた部屋から出ていかなければならない？
夫に相続人がいなければ明け渡す必要はない／
相続人がいた場合も借家権を主張することは可能／相続人が契約を解約してしまったら？
◆第３章 家賃、契約更新に関するトラブル
１ 家賃を10％値上げしたい！
まずは話し合いで解決／調停の原則は譲り合い／訴訟を起こして採算が合うか／
自動増額条項を盛り込んでおく／新家賃が確定するまでの家賃はどうなる？
２ 家賃の値上げを拒否したい！
家賃を払わなければ契約を解除されるおそれあり／
解除を免れるためには／家賃の減額を請求する場合は？
３ 更新料は支払わなくてはいけないの？
合意更新と法定更新
４ 正当事由（１） 契約期間が終われば自動的に部屋を明け渡してもらえる？
5つの基準で判断される正当事由／立ち退き料も重要視されるようになってきた
５ 正当事由（２） 息子を住まわせるために契約解除できる？
肉親の建物使用は正当事由に当たる？
６ 正当事由（３） 自ら事業を行うためにテナントとの契約を終了させられる？
まずは借主に更新拒否の通知をする／借主にとって営業がどの程度大切なのか
◆第４章 契約解除・解約・更新拒絶・明け渡しに関するトラブル
１ 入居者が破産したら契約を解除できる？
契約の解除・継続は破産管財人が決める
２ 大家さんが破産したら、部屋を退去しなければいけないの？
部屋を明け渡す必要はない／修繕の費用は出してもらえる？／契約は更新できるの？
３ 窓のない部屋に窓をつけた。この費用、請求できる？
必要費と有益費／無断の増改築が禁止されていたら？
４ 営業用に設置した電子レンジとエアコンの費用、請求できる？
追加で備え付けた設備費は請求できる／特約の内容に注意！／
支払いが済むまで明け渡しを拒否できるか？／有益費との違いは？
５ 「アパートを建て直すので出ていってほしい」と言われたら
明け渡しは正当か？／立ち退き料は必ず支払われるとは限らない／
立ち退き料はどのようにして決まる？
６ 契約期間の途中で解約できる？
契約期間中に契約を終わらせるための3つの方法／
特約がなければ家賃の支払義務が発生する？
７
「定期借家契約」でも中途解約できる？
定期借家契約とは／市価より高い家賃について減額の請求は可能か／
契約はどのように終了する？
◆第５章 敷金、原状回復費用に関するトラブル
１ 敷金をすぐに返してもらえない！
敷金と原状回復義務／返金は原状回復費用が確定してから
２ カーペットは新品にして返さなければいけない？
原状回復義務の内容／借主負担を定めた特約は有効か？／借主負担は一切認められない？／
原状回復特約と消費者契約法
３ 原状回復費用について公的な基準があると聞きましたが……
トラブル解決の指針となるガイドライン／借主への説明責任を定めた東京都条例
４ 原状回復はどの範囲まで要求される？
物的範囲と経過年数／入居後4年間でクロスの価値は60％減少する
５ 壁と床にキズをつけてしまった！
「通常使用による損耗」とそれ以外の損耗の区別／壁や床についたその他のキズについて
６ クロスをタバコのヤニで汚してしまった！
喫煙による汚れは借主負担？／電気ヤケ・結露によるカビの修復費用
７ 敷金からハウスクリーニング代とカギの交換費用が差し引かれた！
ハウスクリーニング代は原則として貸主負担／借主負担を定めた特約がある場合は？
８ 原状回復トラブルを避けるために、貸主・借主が気をつけることとは？
契約を結ぶときは契約書の記載内容を確認する／入居時・退去時の物件チェック／
経過年数グラフの出発点の合意
◆第６章 悪質な借主との間のトラブル
１ 入居者が3カ月分の家賃を滞納している！
家賃の支払いはもっとも基本的な義務／信頼関係が破壊されているか？／
契約書に「催告不要」の特約があったら
２ 滞納家賃はどうやって支払ってもらうか
法的措置をとる可能性を示す／支払いの約束を書面で残しておく／
連帯保証人に対する請求はどうする？
３ 強制執行はどのように行われるの？
強制執行の書類上の手続き／実際の明け渡しはどのように行われる？
４ 職業、身分を偽って入居された！
身分を偽られただけでは契約解除できない
５ 入居者が3カ月も部屋を留守にしているが、無断で入室しても大丈夫？
無断で室内に入ることは許されない／緊急事態が発生した場合は？／
法的手続きをとって入室する
６ 借主が行方不明の場合は契約解除できる？
無断で不在にしていただけでは契約解除できない／長期の不在なら入室してもいい？
７ 住居として部屋を貸したのに学習塾として使われていた
学習塾としての使用は用法遵守義務違反／用法遵守義務違反が争点となった判例／
使用目的を守らなかったことで信頼関係が破壊されたか
８ 無断で物件を改造された！
「信頼関係の破壊」が認められれば契約解除は可能／契約解除が認められたケース／
契約解除が認められなかったケース
９ 貸した部屋が暴力団の事務所になっていた！
まずは契約書に暴力団排除条項を／暴力団排除条項がなければ他の契約違反を検討
10 他の住人に迷惑をかける入居者がいたら契約を解除できる？
「近隣への迷惑行為禁止」を定めた特約を設ける／
迷惑の程度がひどければ特約なしでも解除できる
●付録 |
