■■本書の目次■■
はじめに
◆第１章 なぜ土地の活用が必要か
１ 資産は「増やす」よりも「減らさない」ことが大切
働けなくなっても生きていけるために／資産を「減らさない」ために「活用する」必要がある
２ 現金・預金、株や国債、投資信託などの資産との付き合い方
さまざまな資産の特徴を活かすことが大事／株にかかる税金は増えていく／
国債、社債などの債券も安全とはいえない／保険は変動リスクが低い分、流動性もゼロに等しい／
貴金属や宝石、美術品はあくまでも装飾品として楽しむもの／
自分で資産運用をした経験のあるプロにアドバイスを求めよう
３ 未利用の土地を所有していると、「酷税」が待っている！
未利用の土地をもつことはリスクですらある／土地ほど多くの税金を負担している資産はない／
土地にかかる税金を増やそうという動きが起きている／日本の平均地価は下降傾向が続く／
４ これからの時代に土地を失わないためには
大切なのは土地を「活かす」こと／土地を他人に貸して収益を上げる／
アパート、マンション経営が一番よい貸し方／信頼できるパートナーを見つけることが大切
◆第２章 税金を大幅に減らせるポイント
１ 節税に配慮した申告書をつくることで、納税額は大きく変わってくる
理論武装した対策を！／行き届いた節税とは？／
同じ5000万円の収入で、年間1500万円以上の違いが出る
２ ちゃんと節税できていますか？ チェックポイントで調べてみよう
節税に必要なのは親切な相談相手
３ アパート、マンションを建設すると大きなメリットがある
土地を更地として使うよりもキャッシュフローを改善できる
４ アパート、マンションの建設にかかった費用の消費税は還付される
「消費税は返ってこない」と思っている人も多いが……／どうすれば消費税の還付は受けられる？
５ 固定資産税も節税することができる
「固定資産税の評価は役所がするから」とあきらめていませんか？
６ 所得税を下げるために不動産管理法人を設立する
不動産管理法人設立にはこんなにメリットがある／新会社法により会社設立が簡単になった
７ 不動産を売却したときの税金の計算方法は？
不動産を売ると「譲渡税」がかかる／譲渡税の額はこうして決められる
８ 保有期間が5年を超えるかどうかで譲渡税額は大きく違う
税率が20％近く変わる
◆第３章 これは使える！「節税のための特例」を知っておこう
特例１ 居住用財産の売却益から3000万円を控除できる
節税のための特例は40近くある／夫婦共有名義なら2人合わせて6000万円まで
特例２ 居住用財産の売却には低い税率が適用できる
所有期間が10年を超えると特例が適用される／マイホームを買い換えた場合の特例
特例３ 相続財産を売却すると相続税の一部を資産の取得費に加えられる
相続した不動産を売却した場合は？
特例４ 事業用不動産を買ったときは「課税の繰り延べ」ができる
譲渡税の節税だけでなく、相続対策としても有効／「課税の繰り延べ」は非課税になるわけではない
特例５ 公共事業者からの買い取り申し出は条件が有利なことが多い
土地を道路や公共事業のために売却すると5000万円の控除が受けられる
特例６ 不動産を交換したときも「課税の繰り延べ」ができる
価値が同程度の資産を交換した場合、「交換特例」が使える／
土地と建物の所有権を交換した場合の特例
特例７ 不動産を売却して連帯保証に応じれば節税になる
不動産を売却して連帯保証に応じると相続税の節税になる／
売却すると損が出る不動産も活用できる
◆第４章 土地オーナーのための相続税節税の考え方
１ 相続税の節税とアパート、マンション経営
アパート、マンションを建てると土地の相続税評価額が下がる／
家屋の評価額は建築価額の半分以下になる
２ アパート、マンション経営のメリットとデメリット
敷地にかかるほかの税も軽減される／相続税の納税資金を圧迫するというデメリットもある
３ 売却予定の土地でもアパートを経営するメリットはあるか？
納税資金準備のための不動産売却には控除がある／
売却予定の土地にアパートを建てた場合のケーススタディ／
アパートを建てるとぐっと有利になることもある
４ 遺言書を作成してトラブルを防ごう
「争族」防止のために遺言書を作成する人が増えている／
遺言書の作成でいろいろなことができるようになる／こんな人は特に遺言書を残しておきたい
５ 「遺言信託」とはどんな制度か
相続関連業務をすべて銀行がやってくれる／こんな人は遺言信託をしたほうがいい
６ 遺言書の正しい書き方を知っておく
遺言書作成のルール／遺言の変更、取り消しは自由に行える
７ 遺産分割と相続はこうして進める
遺産分割にはおおまかに3つの方法がある／
遺言書があっても、法定相続分の半分までは財産をもらう権利がある／
遺言書を書くときは、遺留分によるトラブルの発生を防ぐ
８ 相続税対策の基本を押さえておこう
まず相続税額の試算から始めよう／相続税が払えなければ借入を行う必要も出てくる／
物納は非常に利用しにくくなった
９ 土地は3種類に区分けして対策を考える
不動産を売却して相続資金をつくることも念頭に／建築、不動産に詳しい税理士と提携する
10 相続税を節税する「基本5原則」
（1）養子縁組制度を利用して法定相続人を増やす／（2）所有財産の評価額を下げる／
（3）返済可能な借金をつくっておく／（4）生前贈与を利用して相続税の対象となる財産を減らす／
（5）「相続時精算課税制度」を使う
◆第５章 頭のいい賃貸経営のすすめ方
１ アパート、マンションを建てるときどんな建築会社と付き合うか
面倒見のよい建築会社を選ぼう／大手なら倒産の心配はあまりいらないが……／
ハウスメーカー、地元工務店も一長一短がある
２ 建築計画の提案内容で業者の質がわかる
設計のコンセプトはどのようなものか？／建物本体価格に含まれない費用がどのくらいあるか／
いくら収入が得られるかは、自分で確認する／経費の表示のしかたも会社により異なる
３ 不動産管理会社か？ 一括借り上げ方式か？
個人で管理のすべてをこなすのは無理／不動産管理会社設立の場合は2000万円の家賃収入が必要
４ リフォームと新築ではどちらがよいのか？
大事なのは「それをすることで収入がどのくらい増えるか」
５ アパート、マンション経営のメリットを整理してみよう
節税だけでも大きな効果がある
６ 賃貸経営をするなら、経営者意識をもたなければいけない
人口は減少しても世帯数は増加している／付加価値のある住宅が求められている／
サポートがしっかりしていれば、アパート、マンション経営はうまくいく
７ 土地に建物を建てられない場合はどうすればよいか？
いつでも活用できるように準備をしておくとよい／コインパーキング経営で高収入を実現する
８ 中古物件の取得も検討しよう
都内の中古賃貸ビルを購入する／土地と建物の金額区分に注意する
証券化された不動産を購入する
９ 収益を生む不動産に変えていくには？
不良資産をチェックして収益資産化をはかる／貸工場などが立ち退いた更地を事業化する
10 Ｑ＆Ａ こんな場合はどうすればいいか？
立地がアパート、マンション経営に向かない／親から引き継いだ貸地の収益性が低い／
後継者がいない市街化区域内の畑を引き継いだ／会社の土地はあるが事業承継者がいない
11 不動産取引のあり方を変えた「流動化」というしくみ
流動化で運用もしやすくなった／特定目的の法人に不動産を売却する／
少額の投資でと力収益を得られるようになる
12 所有者と投資家から見た不動産流動化のメリットとは？
所有者は資金調達がしやすくなった／投資家は不動産に投資しやすくなった／
土地から得られる収益が大きくなると、より高値で売却もできる
◆巻末資料
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